新项目

全民创业再虚热 赚钱的至少是房东们

  他们是披着孵化器外衣的写字楼业主, 还是像Uber或Airbnb的分享经济初创公司?WeWork的中国门徒们,哪些是神仙,哪些是妖怪?

  本刊记者|卢华磊 编辑|唐晓园 摄影|鲍雁洲

  潘石屹不想被时代抛弃,加入了一股新的创业潮流,要做“地产界的乔布斯”。

  他最近经常重复说:“我都50多岁了,我的创业时代已经过去了,今天和90后混到一起,我才发现我们创立的旧体制效率太低了。资源大量的浪费,互联网企业都是以秒来发展,靠互联网技术再加上这样一批年轻的人,会带来一个新的世界,一个新的经济秩序。”

  房地产行业如何互联网+,美国WeWork的备受追捧给了潘石屹们一个可供参考的模板。

  四年前,WeWork在纽约SOHO区开设第一个办公点时,两位创始人还需要兼做油漆工,站在嘎吱作响的地板上亲手刷墙漆。但这种尴尬的状况只持续了一个月,WeWork开始盈利,高速扩张。2014年底,这家提供办公场地租赁服务的公司融资3.55亿美元,估值达到50亿美元。

  一些嗅觉灵敏的中国商人正将这个模式复制过来。他们纷纷东渡太平洋参观WeWork的办公场所,学习,模仿,成为它忠实的支持者。

  其实WeWork的商业模式并不复杂:用折扣价租下某闲置写字楼的一两层,将其划分成许多小块,然后租给初创企业和小公司,再依靠租赁费(会员费)获取盈利。虽然是“经营写字楼租赁的二房东”,但投资人将WeWork和Uber和Airbnb比较,认为三者都是典型的“分享经济”模式的代表——高效运用社会资源,将此前空置或者浪费的资源重新分配。

  作为著名地产商人,潘石屹从2015年初开始,陆续在旗下SOHO广场加入WeWork模式——北京的望京SOHO、上海的复兴广场都专门开辟了楼层改造成SOHO 3Q。

  万科前副总裁毛大庆辞职创业,“我就是要做中国版的WeWork。”他对《财经天下》周刊说。他的优客工场,在北京已经预订了13处空闲的办公楼层准备改造。

  在上海,一些地产商也将WeWork视为标杆,不同的是他们更愿意扮演“投资人”的角色,设立基金,做创业者社群的孵化器,不介意在租赁上“贴钱”,只希望在这种新型的工作场所押注下一个“马云或者马化腾”。

  老房东的互联网实验

  4月,上海交通大学安泰经管学院,潘石屹西装笔挺地站在台上演讲。除了向交大师生分享人生经验外,他另一个目的是为SOHO中国的新项目SOHO 3Q站台。

  “我们明年的任务是把冯仑、王石建的房子充分利用起来,我们做了一个小小的实验品,在北京和上海分别做了两个SOHO 3Q的样板间,半年内给交大同学打五折。”演讲最后,潘石屹做起了广告。

  北京和上海用于3Q的办公面积总共超过1万平米,共设有近2000个办公工位。到今年底,潘石屹打算在一线城市建10个3Q,提供10000个工位出租。

  在SOHO 3Q,潘石屹将原本的整层办公楼用透明玻璃分拆成多个小隔间或者开放式的办公空间,地上铺设深色地板,墙上悬挂艺术画作,人们可以在吧台享受免费的咖啡和苹果。他还开辟了一个独立空间用来举办沙龙。

  虽然沿用了WeWork开放式办公的模式,但谨慎的潘石屹没照搬WeWork“会员制”的收费模式,而沿袭了传统地产商们惯用的“租赁”做法,以“工位费”收取租金——只要有足够的出租率就可以保证不错的收益。

  美国WeWork提供了45美元到350美元不等的三种会员服务。与传统的办公室相比,这个租金并不便宜,但租户们愿意承担这份支出,因为WeWork还提供安保、前台、宽带、打印等服务,这些可以为会员们节约一定费用和时间。

  但潘石屹认为沿袭“租赁”收费法更保险。3Q每个工位的出租价格为1000元/每周。在上海SOHO复兴广场的3Q办公区,可供租用的工位数为850个,办公面积为5960平米,换算成传统的办公楼租金约为20元/平米/天。而SOHO复兴广场以前“全装全包”的租金价格为10元/平米/天。单从数字来看,3Q项目的租金几乎是传统办公楼租金的2倍。

  但潘石屹不同意这种“2倍租金”算法,在接受《财经天下》周刊采访时他说这种算法是不对的,“我们3Q的租金设定方式和传统办公楼不一样,除去装修之外,只有很少的利润。”

  他强调这是一个“房产项目互联网化的实验”。3Q租金包含水电煤、网络宽带等费用。更重要的是,这里将会给创业者提供“社交机会”。

  成立3Q项目之后,他甚至给自己定下了“每个月拜访10家互联网企业”的规则。

  “我拜访的第一家公司是饿了么,我想知道这些O2O的公司到底是什么样子。”

  拜访的结果看起来不错,现在饿了么是SOHO 3Q的第一批体验客户,而作为合作者,饿了么也为SOHO 3Q内所有创业公司提供VIP服务卡,并在全国所有3Q内建立运营中心。

  “这个时代你不跟别人团结不跟别人合作,你可能事业不会成功,甚至你离开了别人,你生活都不能自理。“我们希望3Q客户多元化,大公司、小公司、中型公司、刚刚起来的公司,只要行业不一样,都可以入驻,多元化才能够有生命力。”潘石屹说。

  他一直对互联网公司更青睐。自持物业之后,SOHO中国租户中互联网公司的占有率不断攀升。“现在望京SOHO中超过九成的租户都是互联网公司。”他声称自己要成为“地产界的乔布斯”,推出“让生活更加美好的产品”。

  其实,潘石屹和他的SOHO中国像是一个急于追逐互联网浪潮的老房东。

  “我们是做房子的,懂得装修,懂得空间设计,但是唯独不懂互联网。”这种“危机感”逼迫潘石屹一定要将3Q打造成互联网化的房产项目——在研发3Q的时候他只提了两个要求:可以手机预订、可以在线付款。

  现在望京SOHO的3Q项目几乎满租,上海的租住率也达到80%。精明的潘石屹并没像纯粹的互联网公司置身“没有盈利模式,只是扩大市场”的怪圈中。他甚至批评了老朋友冯仑去年4月提出的“定制住宅”项目。

  按照万通控股董事长冯仑的计划,网民可以提前参与房屋产品的设计,根据自己的心愿来建造房子,达到一定的数量后生产,之后享受户型、面积等方面的优惠。

  “(冯仑)这个概念是行不通的,网民可以随便设计一个房子让你建,但按照中国的预售政策必须设计建造到一定规模才可以收款,所以你不收款,让网民瞎搞,你还盖不盖这个房子?”潘石屹说。

  相反,他更欣赏毛大庆这样的WeWork同行。“万科天南海北改了那么多房子,毛大庆创业将这种资源盘活,用互联网技术将过去20年间建好的房子充分利用起来,这是一件值得做的事儿。”

  二房东的远大抱负和现实困境

  毛大庆也在感慨“自己命好,赶上了一个好的创业时代”。

  今年4月,毛大庆陪同国务院副总理刘延东到中关村创业大街考察创业项目,看到高层的重视和创业者的热情。

  3月辞去万科集团高级副总裁职务后,毛大庆宣布要打造一个“中国版的WeWork”,创业项目名为“优客工场”,定位于“创业服务平台”。不同于潘石屹有SOHO中国这样的自有物业可以用来改造,毛大庆必须先通过长租并改造“闲置办公楼”,之后再招徕租客。

  “现在是大众创业、万众创新的时代,在1月份李克强总理提出这个概念的时候,我就知道,我的机会来了。”毛大庆对《财经天下》周刊说。

  曾经的开发商工作经历,能帮助他胜任现在的新事业。“在空间选择、地理位置判断以及运营服务方面我都比较敏感。”毛大庆说在万科最后一年,他就一直在研究“如何盘活城市的存量资产”,“当房地产发展到一定的阶段之后,买地建房子就不是唯一的房产经营模式,做经济化运营、特色运营是资产市场里面一个主流的方向。”

  创业明星的身份也有助于他更方便“拿房”。有些老旧厂房往往处于价值洼地,稍作翻新改造后即焕然一新。4月初,毛大庆和北京市房山区区政府正式签订合作协议,拿到了高教园区教育实习基地内8000平方米的办公场地。这是一个“装修好的新房,买了办公桌就可以开业了”。

  在选址上,毛大庆和他“美国老师”的标准不一样——WeWork倾向于开发区或者比较萧条的街道,这些位置房租有优惠。毛大庆更喜欢“交通便利、学术气氛浓厚”的地方,“中国创业者无法忍受将一个小时的时间消耗在路上。”一旦找到这样合适的物业,毛大庆会“长租10年”。

  优客工场的第一个项目定在北京阳光100大厦负一楼,这儿将改造成“创业工场”旗舰店,可以提供近1000个办公工位。阳光100大厦位处北京东三环外的光华路,距离天安门广场只有20分钟路程。

  在北京,毛大庆已经“签约和意向签约”13个优客工场项目。在上海、西安、烟台等地,优客工场都有落子计划。“我没有计划过要建多少个优客工场,但三线城市我还没考虑。”

  实际上,城市布局也是毛大庆们要面临的挑战之一。“办公室并不是越多越好,这有可能会破坏品牌形象,其次中国的创业群体还远不足以支撑这么大的市场。”德佑链家研究部主管钱宁罗对《财经天下》周刊说,创业团队主要是活跃在一线城市,而那里优秀写字楼资源很紧缺,“2015年第一季度上海甲级写字楼的空置率不到5%。”

  像SOHO 3Q一样,毛大庆也是通过出租工位费来获取盈利:“不限人数,一天起租。”但他拒绝透露目前的收益状况和租金标准,“原则上我们租赁场地的最小面积不少于1500平方米。”毛大庆说不同位置的优客工场,装修费用也不一样。“阳光100装修很复杂,但房山的项目就根本不用再装修。”成本的不同决定了优客工场租金的差异。

  “我收取的是服务费,只是以工位费的方式呈现而已。”毛大庆强调他是通过向创业者提供“增值服务”来获取收益。这种增值服务包括,财务、人力资源、法律支持、品牌宣传、员工培训,甚至“帮他们做IPO”。服务项目不同,收取的费用也不一样,“某些服务会单独收费”。

  这更像毛大庆为避免“二房东”角色而美化的名称。“增值服务”很难量化,并且“法律、财务、培训”等并不稀缺,孵化器都提供类似服务。

  “我最大的成本是人力成本,装修改造成本几乎可以忽略不计。”毛大庆说。而优客工场市场部门主管石南则向《财经天下》周刊表示,在正式开业之前不愿意谈成本及盈利模式的问题。“投资方不愿意让我们对外透露。”

  政策风险可能是毛大庆最需要考虑的问题。目前长租领域二房东的政策并不完善,和潘石屹自持物业相比,政策的变动可能加剧毛大庆们创业的风险性。

  陪伴并激励你的“WeWork式孵化器”

  在美国WeWork,初创型公司彼此紧挨着办公,并不介意空间的局促,反而认为这样有利于交流,找到归属感。这种“实体社交网络”更有投资想象力,成为培育甚至投资初创企业的新型孵化器。

  在上海,万里江和施旦霁试图打造中国的“WeWork版孵化器”。前者创立了名为Founder的创业社区,准备两年内在上海开设100个创业者办公区;后者的“23Seed”,是以投资初创团队为主、提供联合办公服务的数据公司。

  万里江是上海德必文化创意产业发展有限公司(以下简称德必)合伙人,德必在上海拥有20座文化创意产业园,一些为人熟知的企业如大众点评、丁丁地图、返利网等都是他们的租客。

  今年初,万里江决定“开辟一个新领域”,在德必的基础上创建名为“Founder”的创业社区。他除了出租工位,还提供投融资服务。万里江联合几个朋友成立了一个“松散的投资基金”,对看好的团队进行天使轮的投资。

  “我们是WeWork和YC的结合体。”他这样解释。YC全称为Y Combinator,是美国最成功的孵化器,孵化了Airbnb、Dropbox等“独角兽”公司。万里江认为毛大庆未必能做好“创业者的服务者” “做创业服务是一个精细活,做惯了地产商的毛大庆并不见得适合做这个。”

  “实际上我们比WeWork准备得还要早。”万里江说的“准备工作”主要指WorkFace社群。

  WorkFace是德必2012年成立的创业社群组织,通过线上召集、线下聚会的方式将那些刚创业或准备创业的人聚集起来。德必会邀请企业高管或者知名企业家来分享创业知识,同时鼓励会员们互助创业。WorkFace在全国有4万名会员,其中有1.5万在上海。

  这些人现在成了Founder创业社区最固定也是最直接的租客来源。

  4月20日,Founder创业社区开业当天,其位于长宁、虹口和闸北的三个园区共计3000平方米的办公空间吸引了16个创业团队入驻,其中超过一半来自WorkFace。

  “我们招募的团队大部分都属于移动互联网或者互联网+行业。”万里江说,垂直的行业分类让创业者更容易“找到朋友”。这一个月内,租客中就出现了互相合作的案例。万里江认为这就是WorkFace模式的本质,“通过社群的交互和合作提高租客的黏性。”

  像毛大庆一样,万里江也需要通过改造闲置办公楼来获得新办公室。Founder创业社区的工位月租金为1000元,这个价格只是SOHO 3Q的四分之一。以这种租金计算,他预计将在三年内收回改造成本。

  但在另外一个盈利渠道——投资上,万里江显然还没有做好充分准备。在记者采访前一周,他看好的一个“租客”被其他风投公司抢走了,还“挖到他们办公室去工作了”。“证明这种(好)公司很多,机会很多。”

  而在一江之隔的上海浦东张江高科技园区,23Seed的创始人施旦霁也认为自己结合了YC和WeWork的优点。

  施旦霁正运作着两只投资基金,已经和数个创业团队签订了投资条款清单,为了帮助这些团队更好成长,他们推出了“小型的联合办公”场地。

  施旦霁经常组织各类分享活动,每到周末,23Seed就有数十人分享。这种“交互学习”中的合作可能性,是WeWork模式吸引投资人的一大特质:WeWork不仅是一个房东,还是“储藏”创业项目的资源池。

  2013年春节后,施旦霁做了一个“量化分析平台”,一个为创业者和投资人服务的网络数据平台。“创业首先要看这个产品的整个消费市场到底有多大,其次还要关注竞品发展如何?商业模式能否持续发展?有什么相关的案例可以参考?”施旦霁创办23Seed的初衷是解决创业者的创业分析和公司估值问题,现在有13种估值模板来评估公司的价值。

  “我们的‘联合办公业务’是不赚钱的,主要目的是孵化这些企业。”施旦霁说。

  在成立23Seed之前,他是张江一家民营孵化器的主管,正是不满足于传统孵化器的“笨重模式”他选择了自己创业。

  2014年,全国科技企业孵化器数量超过1600家,国家级孵化器达约600家,非国家级超过1000家,在孵企业8万余家。越来越多的孵化器开始切换成“房东+投资人”的模式。

  施旦霁称这种转变为孵化器1.0时代到2.0时代,但他还是觉得“传统孵化器的模式太重了”,他想要做一个更轻的投资人模式。“我们只针对准备投资的公司提供联合办公服务,并不靠办公盈利,你可以将办公理解为我们投资企业后的附赠服务。”现在他们投资的三个团队在施旦霁的办公室里联合办公,每个团队月租金不超过5000元,而施旦霁每月需要支付的房租为6万。

  不过,WeWork模式在中国能否成功还缺乏先例可证。国情、文化、价格等差异也让一些行业人士担忧中国版WeWork的发展前景。

  “这(办公租赁)肯定是亏钱的,我是偏重于投资的,联合办公只是我的一项服务。”施旦霁说。潘石屹和毛大庆明确表示不会参与对创业公司的投资,但他们会帮助租客们对接投资人。

  目前除了SOHO 3Q能明显看到租金收益之外,其他模式的营收还有待时间检验。

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